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圣皇平台-调查丨上海买房中介费怎么收?多数机构有折扣,部分正研讨大标的费率方案-

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调查丨上海买房中介费怎么收?多数机构有折扣,部分正研讨大标的费率方案-

  5月8日,住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》(简称《意见》),从十方面明确监管措施,加强房地产经纪行业管理,保护交易圣皇平台当事人合法权益。

  《意见》显示,随着房地产市场发展,我国房地产经纪机构和从业人员规模持续扩大,服务内容不断拓展。但部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题,加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

  对购房者而言,中介费是一笔不小的支出。以上海为例,目前二手房屋买卖的中介费通常是成交价格的3%,即买家支付2%,卖家支付1%。以一套500万元的房产为例,买家需支付10万元中介费,卖家需承担5万元中介费。

  近日,澎湃新闻(www.thepaper.cn)咨询沪上多家中介机构,试图了解目前上海房地产中介服务费率执行现状。


  多数中介服务费会给予一定折扣

  此次《意见》提出,合理确定经纪服务收费。房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

  目前,上海市占率最大的经纪机构为链家。据链家经纪人介绍,“公示的收费标准为:客户2%、业主1%,但是会根据标的情况具体申请折扣。1000万元以下的房源,上下家费率基本不会低于2.8%。”

  该经纪人称,链家提供的服务不一样,交易中出现问题有安心服务承诺,可以为客户兜底。业务员之间的合作模式也不一样。

  不过,从其他经纪机构收费情况看,各家差异较大。

  上海一老牌房地产经纪机构内部人士告诉澎湃新闻,公开的收费标准是客户2%、业主1%。但在实际操作中,通常会根据客户要求、标的价格等因素给予一定的折扣,通常而言,上下家一起收到的总费率约在2%。“遇到熟客或者是连环单,中介费的谈价空间则更大,有时候中介费仅收到1.6%~1.7%。”

  我爱我家的经纪人则表示,可以根据不同的客户类型和标的给出对应的佣金折扣,操作比较灵活。

  “从市场情况看,各家经纪机构多少都会想办法打点折扣。除了部分市场占有率高的机构,基本都有一定的还价余地。一些小中介的服务费率则相对更低。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

  卢文曦指出,总体而言,房地产经纪行业完全是市场化的运作,客户可以根据自身需求选择不同的经纪机构,但由于房产的价格较高,多数客户还是会选择偏头部的经纪机构。

  根据房产经纪机构提供的数据,以今年4月为例,目前,上海市占率前五的房产经纪公司分别为链家、太平洋、我爱我家、中原以及上海佑骏房地产,其中,链家成交金额市占23.37%。

  有经纪机构开始研讨大标的费率方案

  此次两部门印发的《意见》中还提及,鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

  此前,有观点提出,中介所提供的服务和质量,要和中介费用相匹配。比如客户买300万元的房子和1000万元的房子,理论上,中介所做的工作没有太大差异,但中介费却相差颇多。

  有业内人士表示,虽然对外公开的收费标准是上下家3%的服务费,但行业内有些东西是约定俗成的。“整个行业里做豪宅、大标的的很少有费率是收齐的,大多数都会打折,且标的越大费率越低。”

  上述人士称,其所在的经纪公司并没有设置中介费上限总额,但总价越高的房子都会给折扣,“做豪宅沉默成本大、开单率较低,费率也不可能收齐,不然经纪人做完一单就可以躺平了。从整个上海的成交数据来看,成交频次最高的还是普通房源”。

  按照上海链家监测数据,2023年前4个月,上海全市二手房累计成交金额2295亿元,同比增长80%,成交套数6.9万套,套均总价332万元/套。其中,4月份全市共成交二手房1.8万套,成交金额611亿元,套均总价345万元/套。从总价段来看,4月份600万元以下的占比88.5%。

  不过,澎湃新闻了解到,上海市占率第二的经纪机构太平洋房屋正研讨大标的费率方案。

  太平洋房屋董事长张静表示,此次两部门联合发文,本质还是促进良性循环、利好楼市。太平洋房屋也积极响应新政,对于服务于大标的的从业人员正在研讨更加合理的费率方案,加强服务标准与管理,引领房地产经纪行业健康发展。

  也有经纪机构人士表示,针对不同标的房源,公司内部有阶梯收费的相关规定,后续会根据《意见》进一步做好相关工作。

  “标的比较大的,通常中介费可以申请折扣,总价越高,折扣力度越大,但通常不低于2.2%”上海链家一经纪人说道。

  亦有经纪机构人员反馈,其所在公司中介费收取的最低标准为1.5%。

  各地正探索经纪服务行业新模式

  从全国范围来讲,各地正探索房地产经纪服务行业发展新模式。

  此次《意见》提及,通过“合理确定经纪服务收费,引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。

  以深圳为例,深圳市房地产中介协会指出,这一要求与当前深圳市全面推行“单边代理”制所倡导的“委托人利益至上”价值观是一致的。因为“谁付费,谁享受服务”的普世价值观,决定了只有做到“各付各佣”,才能保障买卖各方经纪人尽全力维护各自委托人权益。对此,2022年5月6日深圳市房地产中介协会发布的《深圳市二手房交易经纪服务指引(试行)》(十大原则)就有“各付各佣”的原则指引。深房中协表示,后续将依据《意见》全力推动经纪服务项目分类和明码标价制度的落实,进一步探索交易双方各自承担经纪服务费用的可行性。

  另据央视网,今年4月,北京市大兴区存量房信息发布平台上线。北京大兴区居民可自主上传房源信息,符合限购条件的购房人可通过该平台浏览房源信息圣皇测速,与卖家直接联系,进行交易。同时,该平台房源在公开发布前已完成信息核验,确保房源真实有效。

  此前,浙江杭州、宁波等地也上线了类似功能的平台。业内人士指出,建立此类房源信息发布平台,有利于打破房源垄断,充分发挥市场竞争作用。但二手房交易流程较为复杂,专业的中介机构及从业人员在产权调查、价格发现、交易磋商等方面也发挥着重要作用。政府主导的存量房交易平台给买卖双方提供了一个新的选择,但并不是“去中介”。